Affitti casa e non sai come tassare il canone? La cedolare secca è una tassa piatta sull'affitto — 21% per i contratti liberi, 10% per quelli a canone concordato. Niente IRPEF, niente addizionali, niente imposta di registro. Per molti proprietari conviene molto rispetto alla tassazione ordinaria. Ecco come funziona con i calcoli veri.
Normalmente, se affitti casa, il canone che ricevi si somma al tuo stipendio e viene tassato con l'IRPEF ordinaria — fino al 43% se sei in uno scaglione alto. In più paghi l'imposta di registro ogni anno (2% del canone annuo).
La cedolare secca è un'alternativa: scegli di pagare una tassa piatta sul canone — 21% o 10% — e in cambio non paghi più IRPEF sull'affitto, non paghi addizionali, non paghi l'imposta di registro sul contratto. È una scelta che fai al momento della registrazione del contratto e puoi cambiare ogni anno.
La cedolare secca si applica solo agli affitti di immobili a uso abitativo. Non vale per i negozi, gli uffici o i capannoni — quelli rimangono in IRPEF ordinaria.
| Tipo di contratto | Aliquota cedolare | Quando si usa |
|---|---|---|
| Contratto libero (4+4 anni) | 21% | Il proprietario fissa liberamente il canone |
| Canone concordato (3+2 anni) | 10% | Il canone segue i limiti fissati dagli accordi territoriali tra sindacati inquilini e proprietari |
| Contratti brevi (max 30 giorni) | 21% | Affitti turistici, Airbnb — trattenuta alla fonte dal gestore della piattaforma |
Il canone concordato è più basso di quello di mercato — ma l'aliquota è la metà (10% invece di 21%). In molte città conviene al proprietario perché la riduzione fiscale compensa il canone più basso.
| IRPEF ordinaria | Cedolare secca | |
|---|---|---|
| Aliquota sull'affitto | 23% fino al 43% (scaglione marginale) | 21% o 10% piatti |
| Si somma allo stipendio | Sì — può farti salire di scaglione | No — è separato e fisso |
| Addizionali regionali e comunali | Sì — si applicano anche sull'affitto | No |
| Imposta di registro (2% annuo) | Sì | No |
| Bollo sul contratto | Sì | No |
| Aggiornamento ISTAT del canone | Puoi aggiornarlo | Non puoi aumentare il canone durante il contratto |
Marco affitta un appartamento a 800 €/mese (9.600 € l'anno). Ha una RAL da dipendente di 35.000 €. Vediamo quanto paga di tasse sull'affitto nei due regimi:
Anche con la cedolare il canone conta nel reddito su cui si calcolano le detrazioni. Con questi numeri il reddito di Marco passa da circa 31.800 a 40.900 €: perde circa 860 € di detrazione per lavoro dipendente e i 1.000 € di ulteriore detrazione del cuneo fiscale, qualunque regime scelga.
La cedolare secca al 21% conviene sempre a chi ha un reddito che lo porta già al 33% o 43% di IRPEF marginale — cioè chi ha più di 28.000 € di reddito imponibile (circa 30.800 € di RAL). In questo caso pagare il 21% flat sull'affitto è molto meglio del 33-43% ordinario, più addizionali.
Per chi guadagna poco e ha un'aliquota marginale del 23%, il confronto è più stretto: 23% ordinario (più addizionali e registro) vs 21% cedolare. Anche qui di solito conviene la cedolare.
La cedolare al 10% conviene quasi sempre — anche se il canone concordato è più basso di mercato, il risparmio fiscale compensa nella stragrande maggioranza dei casi.
Se il tuo affitto è per un immobile residenziale e hai già uno stipendio da lavoro, scegli quasi sempre la cedolare secca. L'unica eccezione è se hai una perdita fiscale da compensare — in quel caso tenerlo in IRPEF ordinaria può essere utile. Chiedi al tuo commercialista.
Si sceglie al momento della registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate, usando il modello RLI. Puoi farlo online sul sito dell'AdE con SPID oppure tramite un CAF o un commercialista.
Puoi passare dalla cedolare all'IRPEF ordinaria (e viceversa) ogni anno alla scadenza annuale del contratto — basta inviare una comunicazione all'AdE. Non sei bloccato per sempre nella scelta iniziale.
Non puoi aumentare il canone durante tutta la durata del contratto in cedolare secca — nemmeno l'aggiornamento ISTAT. Se vuoi adeguare il canone all'inflazione ogni anno, devi restare in IRPEF ordinaria.
La cedolare secca non vale per le aziende: se affitti a una società invece che a una persona fisica, sei obbligato a usare l'IRPEF ordinaria con imposta di registro.
Per gli affitti brevi (Airbnb, Booking) sopra i 30 giorni la cedolare è al 21%. Per quelli sotto i 30 giorni le piattaforme trattengono il 21% alla fonte direttamente — non devi fare niente.
Cedolare secca: 21% sul canone per contratti liberi, 10% per canoni concordati. Niente IRPEF ordinaria, niente addizionali, niente imposta di registro. Conviene quasi sempre a chi ha anche un reddito da lavoro e quindi un'aliquota marginale IRPEF alta. Si sceglie alla registrazione del contratto e si può cambiare ogni anno. Unico limite: non puoi aumentare il canone durante il contratto.